В сфере предпринимательской деятельности широко распространена аренда зданий. Как правило, это касается коммерческой недвижимости. Аренда зачастую позволяет в короткие сроки построить бизнес, так как рыночная стоимость коммерческой недвижимости высокая. Выгоднее арендовать недвижимость, чем нести бремя содержания имущества.
Сдача в аренду недвижимости предполагает не только поиск подходящих объектов, но и последующее заключение договора аренды, и его государственную регистрацию. Основным правовым актом, регулирующим арендные отношения, является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ). В параграфах 1,4 главы 34 ГК РФ сформулированы понятия и основные условия аренды. ГК РФ предусматривает и специальные нормы, регулирующие аренду зданий.
По общему правилу в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 650 ГК РФ по договору аренды здания арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание. Арендатору важно знать, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Так, собственник может выдать доверенность своему представителю с правом передавать принадлежащее ему здание в аренду. Прежде, чем заключить договор аренды, будущему арендатору стоит запросить информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о зарегистрированных правах на передаваемое в аренду здание, чтобы убедиться, что договор аренды будет заключать собственник недвижимого имущества. Если договор заключает представитель собственника, не лишним будет проверить изложенные в доверенности полномочия и актуальность самой доверенности.
Договор аренды здания заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного арендодателем (его представителем) и арендатором (или его представителем). Чтобы договор считался заключенным, сторонам необходимо достичь соглашения по всем существенным условиям. Для определения предмета договора аренды здания необходимо указать вид объекта недвижимости – здание, указать его кадастровый номер здания, площадь и адрес.
Договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованной сторонами арендной платы договор считается незаключенным.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу, если в договоре срок аренды не определен, договор аренды
считается заключенным на неопределенный срок.
Передача здания арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту и или иному документу. Стороны могут установить, что сам договор аренды будет являться передаточным актом.
Арендатору здания важно знать, что по договору аренды здания арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В соответствии с частью 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, считается заключенным с момента подписания его сторонами и не подлежит государственной регистрации.
Порядок государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, в том числе здания, регулируется нормами Федерального закона от 13.07.20215 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации).
В соответствии со статьей 51 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды здания может обратиться одна из сторон договора: арендодатель или арендатор. Лицо, обратившееся за государственной регистрацией договора аренды, должно оплатить государственную пошлину в размере, установленном пунктом 22 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации. Для физических лиц установлена пошлина в размере 2 000 рублей, для организаций - 22 000 рублей. Органы государственной власти и органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины.
На государственную регистрацию в соответствии со статьей 18 Закона о регистрации представляется подлинник договора аренды здания, передаточный акт, а также документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор аренды здания. На государственную регистрацию представляется документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя.
При представлении заявления о государственной регистрации посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. Лицо, имеющее право действовать от имени юридического лица без доверенности, также предъявляет документ, подтверждающий его полномочия.
Государственная регистрация договора аренды здания будет осуществлена в срок семь рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав или в срок девять рабочих дней с даты приема заявления в
МФЦ.
В период срока государственной регистрации договора аренды государственным регистратором прав будет проведена правовая экспертиза представленных документов на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственной регистрации либо отказа в ее осуществлении. При отсутствии таких оснований сведения об аренде будут внесены в ЕГРН.
Проведенная государственная регистрация договора аренды здания удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре аренды.
Развитие арендных отношений по поводу коммерческой недвижимости ведет и к развитию малого и среднего предпринимательства. Это весомый вклад в рыночную экономику государства. Знание участниками арендных отношений правовых норм, регулирующих эти отношения, ведет к прозрачности рыночных взаимодействий и отсутствию судебных споров.
Материал подготовила главный специалист-эксперт Прокопьевского отдела Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу Наталья Скударнова.
